Analyse étape par étape
Cette analyse des rouages de la transaction immobilière et la stratégie qui en découle sont le fruit d'expériences de nombreux particuliers qui ont déjà tenté l'aventure avec des résultats probants ou des échecs cuisants, recoupées avec celles de professionnels chevronnés, et la nôtre propre. Le sérieux de cette synthèse nous rend légitimes à prétendre assurer la réussite à 100% à tous ceux qui appliquent ces préconisations dans toute leur simplicité mais aussi dans leur intégralité...
1) L'estimation du bien
Une tentation fréquente
Beaucoup de propriétaires vendeurs d'un bien immobilier ont une tendance naturelle à surestimer la valeur de celui-ci, pour la simple raison que l'idée qu'ils en ont est parasitée inconsciemment par l'aspect affectif dont ils ont du mal à se détacher. Or, un bien qui est annoncé avec un prix qui ne rentre pas dans une fourchette en phase avec le marché est dédaigné par les acheteurs, et peut vite finir par être "grillé" définitivement, selon l'expression employée par les initiés.
La bonne attitude
Le propriétaire vendeur a ici le devoir de ne pas "rêver" son prix, mais de l'établir sérieusement afin d'éviter de laisser passer des acheteurs motivés et de "griller son bien", (voir lien ci-dessous). Les estimations émanant d'agences, (souvent faites sur le coin d'une table à la première visite), relèvent en général du simulacre de complaisance plus que de l'analyse sérieuse : celles-ci ayant pour objectif premier d'obtenir un mandat "à tout prix ", (c'est le cas de le dire...). Pour établir une fourchette de prix en adéquation avec le marché, mieux vaut donc avoir recours aux outils les plus fiables dont on dispose désormais sur Internet. L'affinage sera fait ensuite, en fonction des offres concrètes. Un outil intéressant est désormais accessible via votre compte personnel du service des Impôts, pour une méthode d'évaluation dite "de comparaison", relié au fichier des notaires. Nous fournissons les liens menant à ces outils un peu plus loin sur cette page.
Les pièges tendus
Le nouveau procédé des agences pour obtenir les
coordonnées des futurs vendeurs, ce sont les estimations gratuites en
ligne. C'est ce qu'on appelle le "hameçonnage".
Si vous ne voulez pas subir leurs sollicitations, genre "Nous
avons les clients, il nous manque juste le bien qui correspond", ou
autres fadaises, il vous faut 
éviter les propositions émanant de leur part. Mais ceux-ci avancent
souvent masqués, via des structures externes auxquelles ils sont
affiliés, et qui leur transmettent vos coordonnées : "Meilleurs
agents" en est un exemple (avec un système de partage de commission
avec leurs partenaires). Il faut juste vous préparer à ne pas céder à
leurs sirènes.
Un rapport édifiant sur le prix
Précisions utiles
Les agences et les sites proposant l'évaluation d'un bien immobilier appellent indûment "estimation" ce qui n'est en fait qu'un "avis de valeur". En effet, seuls les experts habilités peuvent prétendre effectuer une "estimation". L'avis de valeur n'engage en rien l'auteur de l'évaluation, contrairement à l'estimation. Le recours à un expert pour établir une "estimation" peut, malgré son coût, s'avérer judicieux pour les vendeurs d'un bien d'une valeur supérieure à la moyenne, en facilitant la vente dans de meilleurs délais. L'estimation tient compte de nombreux éléments ignorés dans une évaluation "standard" : servitudes de tous ordres, qualité de construction, spécificités environnementales, etc...Elle garantit à l'acheteur une objectivité et une impartialité totales, et sa valeur est reconnue juridiquement.
Les principaux outils en ligne
Le service le mieux promu sur Internet, mais ce n'est pas un gage de fiabilité car l'objectif caché est d'obtenir des prospects. On appelle cela du "hameçonnage ". Soyez donc sur vos gardes : évitez de renseigner votre numéro de téléphone portable : mentionnez plutôt votre numéro de fixe si vous avez une ligne filaire, car cette plateforme très bien orchestrée entretien des liens avec des "agences partenaires", avec partage de commission, qui se font passer pour eux-même ensuite ou entretiennent la confusion pour se rendre chez vous. Ne cédez pas à leur alléchante panoplie d'arguments tout faits. Important : nous avons constaté sur la plupart des tests une nette tendance à la surestimation.
Ancien nom : "Drimki". L'équivalent grosso-modo de son homologue précédent. Apparemment moins enclin à surestimer. Résultats plus près de la réalité. Cela peut aider à faire une synthèse satisfaisante. Mêmes remarques et précautions à prendre qu'avec "Meilleurs Agents".
Il s'agit d'un réseau d'agences, mais nous avons choisi de le mentionner, car c'est celui qui se distingue en nombre et en pertinence des critères à entrer pour avoir une estimation, et le résultat est très satisfaisant, (nous connaissons la valeur réelle des biens dans une fourchette de variation possible très réduite avant que nous ne les soumettions aux tests...).
C'est tout bonnement la déception avec le service d'estimation de la plateforme de vente pour les particuliers : PAP.fr. Les tests effectués nous ont laissés dubitatifs coté fonctionnel, et les résultats encore davantage. Mieux vaut ne pas trop se fier à ce gadget pour obtenir une évaluation exploitable sérieusement. Mais vous pouvez néanmoins utiliser leur site d'annonces, (qui lui, fonctionne de manière satisfaisante), si votre bien est compatible avec leur audience. (Voir notre rubrique relative au choix des sites d'annonces).
L'outil d'estimation du service des impôts, établi avec la base de données des notaires rassemblant toutes les transactions immobilières réalisées dans le secteur géographique qui concerne votre bien. Il est désormais accessible aux particuliers via leur espace personnel. Ceux qui n'en possèdent pas encore peuvent en créer un en suivant la procédure indiquée. Constat : les données manquent vraiment de renseignements : état du bien? Garage ou pas? Annexes? terrain? etc... Pas très pratique en fait...
Le site des notaires pour obtenir un prix médian au m2 des ventes effectuées dans le secteur géographique qui vous concerne, ainsi que les prix maxi/mini, d'après leur banque de données. Cela peut être une source supplémentaire utile à prendre en compte, et une base solide à exploiter.
Un océan peuplé de requins
Une flopée d'autres plateformes et de sites d'estimation gratuite tous plus "merveilleux" les uns que les autres fleurissent sans cesse sur le net. C'est le nouvel Eldorado pour récolter vos coordonnées, (la denrée rare sans laquelle les professionnels ne sont rien...), et les exploiter ou les monnayer ensuite. Ils ne vous apporteront rien de plus que ceux déjà cités, et mieux vaut éviter de mentionner vos coordonnées dans un trop grand nombre de fichiers...
Notre conseil
Une bonne formule est de partir sur une base médiane fiable de prix au m2, correspondant à un bien "standard", d'après les résultats obtenus par votre recherche basée sur les suggestions que nous avons mentionnées, et de peauffiner vers le haut ou vers le bas, (en ne dépassant pas la fourchette haute ou basse, sauf raison exceptionnelle dûment justifiée), avec les critères de différenciation suivants : état du bien, qualité de construction (matériaux et prestations), personnalité du bien (niveau de standing), environnement, terrain, garage(s), parking(s), piscine, annexes, aménagements spécifiques, atouts particuliers, nuisances, servitudes, etc...
Une fois votre "juste prix" déterminé, il vous faudra peut-être encore ajuster en fonction des offres que vous obtiendrez (ou pas) avec vos premiers contacts, (en partant du principe que votre communication est bien faite et adaptée au bien que vous vendez). Si vous êtes vraiment perfectionniste, (un grand atout pour réussir votre vente...), vous pouvez également consulter le notaire que vous envisagez pour la suite : leur banque de données et l'expérience locale de chacun d'entre eux peut s'avérer utile...
L'expertise immobilière
Nous ne saurions trop conseiller aux vendeurs d'un bien immobilier d'une certaine valeur, (au delà de 500/600 K€), de faire appel à un expert dûment habilité pour bénéficier d'une évaluation officielle reconnue par toutes les instances, notamment juridiques. Même si cela représente un certain investissement, cela peut faciliter les choses pour vendre, en sécurisant : le vendeur, l'acheteur, et la banque de l'acheteur le cas échéant. C'est un argument de choc pour vendre au prix du marché, seule option possible pour aboutir car les acheteurs sont bien informés et les banques vigilantes. Il vaut cent fois mieux investir dans cette option que dans une commission à un intermédiaire médiocre qui coûtera dix à vingt fois plus cher pour un résultat aléatoire...