2) La préparation
Rassembler les documents
Pour ne pas perdre de temps lorsque vous aurez trouvé un acheteur sérieux décidé à s'engager sur un compromis de vente, (le délai pour les clauses suspensives court à partir du moment où le dossier est complet et tous les documents nécessaires fournis), mieux vaut s'acquitter de cette tâche (ainsi que faire réaliser les diagnostics) avant la publication d'annonces. La liste de ces documents varie en fonction du bien : soumis ou non à un règlement de copropriété, immobilier commercial ou immobilier pur, ancien ou neuf, etc...Le plus sûr est de demander au notaire auquel vous avez l'intention de confier la rédaction du compromis, (il est recommandé de passer par lui pour cela), et de l'acte de vente, de vous en fournir la liste.
Les diagnostics obligatoires
Il est impératif de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier, qui vous dira ce qui vous incombe selon votre bien, avant de plublier vos premières annonces, car certaines mentions comme le DPE sont obligatoires dans celles-ci. Et puis c'est un élément important d'appréciation pour les acheteurs potentiels. Penser à négocier la remise à jour éventuelle pour les points dont la pérénité est la plus courte (on ne sait jamais...).
Superficie Loi Carrez
Pour tous les biens immobiliers relevant de la copropriété, au delà de 8 m2, (quel que soit leur nature), il est obligatoire de mentionner la superficie calculée selon la loi Carrez. Elle sert aussi de base à l'estimation de la valeur du bien. Vous pouvez l'établir vous-même, mais les risques de contestation future sont toujours possibles et il est vivement recommandé de faire calculer cette surface de manière officielle par le diagnostiqueur immobilier.
3) La communication
C'est le nerf de la guerre en matière d'immobilier, et il ne viendrait à personne l'idée de contester cette évidence. La configuration d'une annonce, le choix des sites de publication et des options liées influent directement sur les chances d'aboutir dans les meilleures conditions possibles. En premier plan : la qualité des visuels que l'on offre à voir aux acheteurs potentiels et qui représentent le bien que l'on propose. C'est là où le "vendeur en direct" à le plus à gagner, et donc aussi le plus à perdre, selon la voie qu'il prendra... (Voir les statistiques à ce sujet en page "Liens utiles").
Les 3 points clés d'une annonce
Le prix
Nous avons vu précédemment l'importance d'établir un prix situé dans une fourchette en phase avec la réalité du marché dans la zone géographique où se situe le bien, et la manière d'y parvenir. Nous n'y reviendrons donc pas.
Les visuels
Les photographies illustrant une annonce doivent être de la meilleure qualité possible, explicites, et suffisamment nombreuses. En effet, les visites programmées ne doivent pas s'assimiler à un circuit toutistique, mais réservées aux seuls candidats à l'achat dont les critères de recherche sont vraiment compatibles. Là encore, avec une présentation de votre bien digne de ce nom, vous avez l'occasion de faire mieux que la plupart des agences, pas regardantes pour faire visiter inutilement. Beaucoup d'entre elles misent sur la chance pour décrocher une vente, plutôt que sur leur efficience...
L'accroche
Il s'agit du titre de l'annonce et du descriptif synthétisé qui sera perçu en premier par l'internaute. Ce descriptif, tout en répondant aux obligations légales de mentions dans les annonces immobilières, devra souligner les caractétistiques principales du bien en question :
- La localisation géographique du bien (voir annexe ci-dessous)
- Le type de bien : "maison", "appartement", "loft", "château", etc...
- Son état : "travaux à prévoir", "récemment rénové", etc…
- Sa composition : le nombre de pièces, (distinguer les salles de bain des salles d’eau)…
- Sa superficie (calculée selon la loi Carrez pour les biens soumis à la copropriété)
- Le résultat DPE (bilan énergétique et émission CO2)
- Le prix de vente TTC
- Le montant des charges de copropriété (pour un bien qui y est soumis)
- Le montant de la taxe foncière fait aussi partie des éléments importants d'appréciation à ne pas oublier.
Pour les biens commerciaux : les éléments essentiels susceptibles d'intéresser les repreneurs quant à l'exploitation et ce que l'on peut en attendre doivent bien-entendu être mentionnés.
L'importance des visuels
Avec vos photographies vous allez :
- Soit susciter l'envie de l'internaute de cliquer sur l'annonce pour le faire aller plus loin dans la découverte et lui permettre de bien évaluer la correspondance avec ses critères.
- Soit le faire fuir vers d'autres présentations plus attractives et plus explicites.
Les photographies professionnelles sont les seules qui vous garantissent la première option. Les meilleurs professionnels de l'immobilier l'ont bien compris et intégré dans leur stratégie de vente. L'hésitation n'est donc pas de mise dans ce registre, surtout quand l'investissement à faire est minime si vous passez par nos services (voir lien ci-dessous "Nos prestations à bas coût").
Présenter le bien que l'on propose de manière à ce que l'on voit bien de quoi il s'agit permet d'éviter les contacts et les visites non appropriés, donc inutiles... Elles permettent de focaliser l'attention des acheteurs vraiment compatibles avec ce que vous proposez. Voir les études et les statistiques sur le sujet avec le lien ci-dessous...
La preuve par les statistiques
L'importance de la localisation du bien
La localisation précise de leur bien fait partie des meilleurs atouts que les propriétaires-vendeurs puissent avoir pour intéresser les acheteurs au plus près de leurs critères de recherche et pour faire mieux que les agences sur ce point. Celles-ci redoutent tellement que l'on (acheteur ou concurrent) trouve le bien concerné sans eux qu'elles mentionnent une localisation très floue, et parfois même très éloignée de la réalité (!!!?). C'est pourtant un élément essentiel dans la décision de l'acheteur potentiel d'aller plus loin ou pas dans la découverte !...
