2) La préparation
Rassembler les documents
Pour ne pas perdre de temps lorsque vous aurez trouvé un
acheteur sérieux décidé à s'engager sur un compromis de vente, (le
délai pour les clauses suspensives court à partir du moment où le
dossier est complet et tous les documents nécessaires fournis), mieux
vaut s'acquitter de cette tâche (ainsi que faire réaliser les
diagnostics) avant la publication d'annonces.
La liste de ces documents varie en fonction du bien : soumis ou non à
un règlement de copropriété, immobilier commercial ou immobilier pur,
ancien ou neuf, etc...
Le plus simple et le plus sûr est de demander au
notaire auquel vous avez l'intention de confier la rédaction
du compromis et sa signature par les deux parties, (il est vivement
recommandé de lui confier cette partie préalable dont dépend la bonne
finalité de la vente et sa solidité), et de l'acte de vente. Il vous
en fournira la liste adaptée à votre cas précis.
Les diagnostics obligatoires
Il est impératif de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier, qui vous dira ce qui vous incombe selon votre bien, avant de plublier vos premières annonces, car certaines mentions comme le DPE sont obligatoires dans celles-ci. Et puis c'est un élément important d'appréciation pour les acheteurs potentiels. Penser à négocier la remise à jour éventuelle pour les points dont la pérénité est la plus courte (on ne sait jamais...).
Superficie Loi Carrez
Pour tous les biens immobiliers relevant de la copropriété, au delà de 8 m2, (quel que soit leur nature), il est obligatoire de mentionner la superficie calculée selon la loi Carrez. Elle sert aussi de base à l'estimation de la valeur du bien. Vous pouvez l'établir vous-même, mais les risques de contestation future sont toujours possibles et il est vivement recommandé de faire calculer cette surface de manière officielle par le diagnostiqueur immobilier.
3) La communication
C'est là où sont vos meilleurs atouts !
C'est là où il y a le plus à gagner
(ou à perdre...), pour un propriétaire qui vend un bien. C'est ici que
vous avez l'occasion de vous démarquer des autres avec des annonces
dignes de ce nom, et aussi de la plupart des "professionnels" qui
affichent ici leurs lacunes, amplifiées par la peur que l'acheteur ne
trouve le chemin tout seul, où que le concurrent ne s'y précipite pour
obtenir un mandat lui aussi. Localisation géographique vague ou
trompeuse, informations bâclées, photographies qui en montrent le
moins possible extérieurement, (à l'intérieur non plus pour les biens
commerciaux...), et dans l'ensemble souvent de qualité pitoyable,
absence de DPE, etc...Il suffit de consulter les annonces étiquetées
"Pro" pour constater le désastre généralisé. Démarquez-vous de ces
mauvaises pratiques : c'est sur la capacité de
votre annonce à se distinguer des autres et à bien montrer,
bien informer, que reposent vos chances d'obtenir les meilleurs
contacts, ceux qui correspondent le mieux au bien que vous proposez.
C'est là où votre stratégie pour vendre dans les meilleures conditions
que permet le marché doit se distinguer de celle des nombreux
intermédiaires qui n'ont rien compris à leur "métier" et n'obtiennent
que des offres d'achat inintéressantes...
Votre avantage à vous est ici,
ne le gaspillez pas !...
Les 3 points clés d'une annonce
Le prix
Nous avons vu précédemment l'importance d'établir un prix situé dans une fourchette en phase avec la réalité du marché dans la zone géographique où se situe le bien, et la manière d'y parvenir. Nous n'y reviendrons donc pas.
Les visuels
Les photographies illustrant une annonce doivent être de la meilleure qualité possible, explicites, et suffisamment nombreuses. En effet, les visites programmées ne doivent pas s'assimiler à un circuit toutistique, mais réservées aux seuls candidats à l'achat dont les critères de recherche sont vraiment compatibles. Là encore, avec une présentation de votre bien digne de ce nom, vous avez l'occasion de faire mieux que la plupart des agences, pas regardantes pour faire visiter inutilement. Beaucoup n'ont pas en portefeuille le bien souhaité par l'acheteur et espèrent à tort (on peut toujours rêver !...) pouvoir convaincre le client et lui "fourguer" autre-chose parmi les quelques biens dont ils disposent en mandat, mais qui n'ont aucune compatibilité avec les critères dudit client.
L'accroche
Il s'agit du titre de l'annonce et du descriptif synthétisé qui sera perçu en premier par l'internaute. Ce descriptif, tout en répondant aux obligations légales de mentions dans les annonces immobilières, devra souligner les caractétistiques principales du bien en question :
- La localisation géographique du bien (voir annexe ci-dessous)
- Le type de bien : "maison", "appartement", "loft", "château", etc...
- Son état : "travaux à prévoir", "récemment rénové", etc…
- Sa composition : le nombre de pièces, (distinguer les salles de bain des salles d’eau)…
- Sa superficie (calculée selon la loi Carrez pour les biens soumis à la copropriété)
- Le résultat DPE (bilan énergétique et émission CO2)
- Le prix de vente TTC
- Le montant des charges de copropriété (pour un bien qui y est soumis)
- Le montant de la taxe foncière fait aussi partie des éléments importants d'appréciation à ne pas oublier.
- Pour les biens commerciaux : les éléments essentiels susceptibles d'intéresser les repreneurs quant à l'exploitation et ce que l'on peut en attendre doivent bien-entendu être mentionnés.
L'importance des visuels
Avec vos photographies vous allez :
- Soit susciter l'envie de l'internaute de cliquer sur l'annonce pour le faire aller plus loin dans la découverte et lui permettre de bien évaluer la correspondance avec ses critères.
- Soit le faire fuir vers d'autres présentations plus attractives et plus explicites.
Les photographies professionnelles sont les seules qui vous garantissent la première option. Ce n'est pas par hasard si les vrais professionnels de l'immobilier, (une espèce rare...), les ont intégrées dans leur stratégie de vente et qu'il ne leur viendrait pas à l'esprit de revenir en arrière... L'hésitation n'est donc pas de mise dans ce registre, surtout quand l'investissement à faire est minime si vous passez par nos services. (Voir lien ci-dessous : "Nos prestations en photographie").
Présenter le bien que l'on propose de manière à ce que l'on voit bien de quoi il s'agit permet d'éviter les contacts et les visites non appropriés, donc inutiles... Elles permettent de focaliser l'attention des acheteurs vraiment compatibles avec ce que vous proposez. Penez le temps de consulter les études et les statistiques sur le sujet avec le lien ci-dessous...
La preuve par les statistiques
Aparté sur nos prestations à bas coût
Notre agence associative de photographie immobilière basée à Mâcon : Le média des villages, offre des prestations d'excellence à très bas coût : 3,00 TTC / photo, avec en cadeau la réalisation et l'hébergement d'une galerie-photos complète dont vous pouvez fournir le lien d'accès privé aux candidats acheteurs de votre choix après un premier contact : un service utile, simple et fiable, évitant l'envoi de fichiers-photos en vrac pour compléter ceux publiés sur les annonces.
Nos prestations en photographie
L'importance de la localisation
La localisation précise de leur bien fait partie des meilleurs atouts que les propriétaires-vendeurs puissent avoir pour intéresser les acheteurs au plus près de leurs critères de recherche et pour faire mieux que les agences sur ce point. Celles-ci redoutent tellement que l'on (acheteur ou concurrent) trouve le bien concerné sans eux, qu'elles mentionnent une localisation très floue, et parfois même très éloignée de la réalité (!!!?). C'est pourtant un élément essentiel dans la décision de l'acheteur potentiel d'aller plus loin ou pas dans la découverte !...
