Pour ne pas perdre de temps lorsque vous aurez trouvé un
acheteur sérieux décidé à s'engager sur un compromis de vente, (le
délai pour les clauses suspensives court à partir du moment où le
dossier est complet et tous les documents nécessaires fournis), mieux
vaut s'acquitter de cette tâche (ainsi que faire réaliser les
diagnostics) avant la publication d'annonces.
La liste de ces documents varie en fonction du bien : soumis ou non à
un règlement de copropriété, immobilier commercial ou immobilier pur,
ancien ou neuf, etc...
Le plus simple et le plus sûr est de demander au
notaire auquel vous avez l'intention de confier la rédaction
du compromis et sa signature par les deux parties, (il est vivement
recommandé de lui confier cette partie préalable dont dépend la bonne
finalité de la vente et sa solidité), et de l'acte de vente. Il vous
en fournira la liste adaptée à votre cas précis.
Il est impératif de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier, qui vous dira ce qui vous incombe selon votre bien, avant de plublier vos premières annonces, car certaines mentions comme le DPE sont obligatoires dans celles-ci. Et puis c'est un élément important d'appréciation pour les acheteurs potentiels. Penser à négocier la remise à jour éventuelle pour les points dont la pérénité est la plus courte (on ne sait jamais...).
Pour tous les biens immobiliers relevant de la copropriété, au delà de 8 m2, (quel que soit leur nature), il est obligatoire de mentionner la superficie calculée selon la loi Carrez. Elle sert aussi de base à l'estimation de la valeur du bien. Vous pouvez l'établir vous-même, mais les risques de contestation future sont toujours possibles et il est vivement recommandé de faire calculer cette surface de manière officielle par le diagnostiqueur immobilier.
C'est là où il y a le plus à gagner
(ou à perdre...), pour un propriétaire qui vend un bien. C'est ici que
vous avez l'occasion de vous démarquer des autres avec des annonces
dignes de ce nom, et aussi de la plupart des "professionnels" qui
affichent ici leurs lacunes, amplifiées par la peur que l'acheteur ne
trouve le chemin tout seul, où que le concurrent ne s'y précipite pour
obtenir un mandat lui aussi. Localisation géographique vague ou
trompeuse, informations bâclées, photographies qui en montrent le
moins possible extérieurement, (à l'intérieur non plus pour les biens
commerciaux...), et dans l'ensemble souvent de qualité pitoyable,
absence de DPE, etc...Il suffit de consulter les annonces étiquetées
"Pro" pour constater le désastre généralisé. Démarquez-vous de ces
mauvaises pratiques : c'est sur la capacité de
votre annonce à se distinguer des autres et à bien montrer,
bien informer, que reposent vos chances d'obtenir les meilleurs
contacts, ceux qui correspondent le mieux au bien que vous proposez.
C'est là où votre stratégie pour vendre dans les meilleures conditions
que permet le marché doit se distinguer de celle des nombreux
intermédiaires qui n'ont rien compris à leur "métier" et n'obtiennent
que des offres d'achat inintéressantes...
Nous avons vu précédemment l'importance d'établir un prix situé dans une fourchette en phase avec la réalité du marché dans la zone géographique où se situe le bien, et la manière d'y parvenir. Nous n'y reviendrons donc pas.
Les photographies illustrant une annonce doivent être de la meilleure qualité possible, explicites, et suffisamment nombreuses. En effet, les visites programmées ne doivent pas s'assimiler à un circuit toutistique, mais réservées aux seuls candidats à l'achat dont les critères de recherche sont vraiment compatibles. Là encore, avec une présentation de votre bien digne de ce nom, vous avez l'occasion de faire mieux que la plupart des agences, pas regardantes pour faire visiter inutilement. Beaucoup n'ont pas en portefeuille le bien souhaité par l'acheteur et espèrent à tort (on peut toujours rêver !...) pouvoir convaincre le client et lui "fourguer" autre-chose parmi les quelques biens dont ils disposent en mandat, mais qui n'ont aucune compatibilité avec les critères dudit client.
Il s'agit du titre de l'annonce et du descriptif synthétisé qui sera perçu en premier par l'internaute. Ce descriptif, tout en répondant aux obligations légales de mentions dans les annonces immobilières, devra souligner les caractétistiques principales du bien en question :
Les photographies professionnelles sont les seules qui vous garantissent la première option. Ce n'est pas par hasard si les vrais professionnels de l'immobilier, (une espèce rare...), les ont intégrées dans leur stratégie de vente et qu'il ne leur viendrait pas à l'esprit de revenir en arrière... L'hésitation n'est donc pas de mise dans ce registre, surtout quand l'investissement à faire est minime si vous passez par nos services. (Voir lien ci-dessous : "Nos prestations en photographie").
Présenter le bien que l'on propose de manière à ce que l'on voit bien de quoi il s'agit permet d'éviter les contacts et les visites non appropriés, donc inutiles... Elles permettent de focaliser l'attention des acheteurs vraiment compatibles avec ce que vous proposez. Penez le temps de consulter les études et les statistiques sur le sujet avec le lien ci-dessous...
La preuve par les statistiques
Notre agence associative de photographie immobilière basée à Mâcon : Le média des villages, offre des prestations d'excellence à très bas coût : 3,00 TTC / photo, avec en cadeau la réalisation et l'hébergement d'une galerie-photos complète dont vous pouvez fournir le lien d'accès privé aux candidats acheteurs de votre choix après un premier contact : un service utile, simple et fiable, évitant l'envoi de fichiers-photos en vrac pour compléter ceux publiés sur les annonces.
Nos prestations en photographie
La localisation précise de leur bien fait partie des meilleurs atouts que les propriétaires-vendeurs puissent avoir pour intéresser les acheteurs au plus près de leurs critères de recherche et pour faire mieux que les agences sur ce point. Celles-ci redoutent tellement que l'on (acheteur ou concurrent) trouve le bien concerné sans eux, qu'elles mentionnent une localisation très floue, et parfois même très éloignée de la réalité (!!!?). C'est pourtant un élément essentiel dans la décision de l'acheteur potentiel d'aller plus loin ou pas dans la découverte !...
Là encore nous touchons un point fondamental dont le résultat découle intrinsèquement, et qui ne fait pas toujours l'objet d'une approche vraiment approfondie, ce qui en fait une cause supplémentaire de mauvais résultats qu'il est facile d'éviter en faisant les bons choix. Nous en fournissons la liste avec les liens directs...
Nous entendons par là des biens qui ne sont pas vraiment spécifiques, et dont la valeur n'exède pas 150/300 K€ (montant variant selon la catégorie : appartement, ou maison, ou bien commercial).
Sans conteste le meilleur choix est Le
Bon Coin, avec les options : 7 photos
supplémentaires (10 photos au total) et
remise en avant chaque semaine : trois photos seulement ce
n'est pas le pied, et sans remise en avant votre annonce sera très
vite noyée dans la masse.
Coût : 35,00 € pour
deux mois de parution.
Si vous n'avez pas abouti à du concret au bout de 1 à 2 mois, vous pouvez alterner avec le site PAP.fr en prenant leur formule basique, la seule qui soit digne d'intérêt, (tests à l'appui les autres sont trop chères pour des prestations pas vraiment efficientes, et relèvent plutôt du miroir aux alouettes...). Coût : 49,00 € pour un mois de parution, avec 12 photos. Formule à 180,00 € pour six mois. (Mais mieux vaut ne pas rester trop longtemps sur un même site, et alterner avec "Le bon coin"...). Intéressant aussi : possibilité d'ajouter une vidéo. Option fortement recommandée : "Remontée régulière en tête de liste".
Il n'est pas très utile de publier en simultané sur ces deux sites car en général les acheteurs qui cherchent sérieusement consultent les deux, et rester trop longtemps sur un même support n'est pas bon. Mieux vaut alterner jusqu'à la vente effective qui devrait finir par se faire si vous avez tenu compte de nos conseils. ...
Un autre site adapté à cette catégorie, gratuit celui-ci et bénéficiant d'une certaine audience dont il n'y a aucune raison de se priver : ParuVendu.fr. (Plus on est visible sur Internet, plus on a de chances de toucher le bon contact...).
Pour cette catégorie il est toujours intéressant de figurer sur Le Bon Coin avec les options indiquées précédemment, et sur PAP.fr, (en alternance c'est suffisant), ainsi que sur Paru-Vendu. Mais ce serait une erreur de vous priver d'une audience plus spécifique, celle qui a tendance à dédaigner un peu ces sites au profit d'autres plus sélectifs. Les deux sites suivants (payants) sont dignes d'intérêt :
Site intéressant pour toucher une audience différente et complémentaire des sites plus généralistes. Meilleure formule : 109,00 € pour 6 mois de parution. Nombre de photographies illimité et modifications gratuites.
Un site diffusant dans 56 pays, (traduction en 20 langues), dont ceux qui sont potentiellement acheteurs de biens français. Meilleur formule : 12 mois de parution pour 199,00 €. Jusqu'à 60 photos acceptées.
Même si aujourd'hui on peut vendre un château sur Le bon
coin, les sites comme "Green-Acres", "Immobilier Le Figaro", et d'autres,
implantés dans des pays limitrophes ou potentiellement acheteurs de
biens français, gratuits et payants (liste que nous pouvons vous
fournir), sont plus adaptés et accessibles aux particuliers.
Mais à partir d'un certain niveau de prix il n'est pas vraiment
pertinent de se passer des services d'un professionnel trié sur le
volet, spécialisé en immobilier de charme, de haut de gamme, ou de
luxe. D'autant que l'accès aux sites d'annonces les plus adéquats
est, (jusqu'ici...), bien verrouillé et réservé aux professionnels
bénéficiant d'un mandat.
Pour les biens commerciaux et
affaires à reprendre : CHR ou tout bien immobilier pouvant
être exploité (commes les maisons d'hôtes ou autres hébergements de
loisirs), la vente directe est la meilleure
option pour aboutir. En effet, pour les intermédiaires, le
risque de se faire "court-cicuiter" dans ce genre de transaction est
très important, ce qui fait que les annonces publiées par ceux-ci sont
si avares de renseignements essentiels qu'elles en deviennent inaptes
à intéresser des acheteurs en recherche, qui les zappent la plupart du
temps. D'autre part les profils "travailleurs indépendants" sont
plutôt motivés à éviter le surcoût d'un intermédiaire sur une
négociation qu'ils sont en général capables de mener eux-même.
Les sites conventionnels ne sont pas générateurs de contacts
intéressants dans ce domaine, hormis Le Bon Coin rubrique
"Commerces". Des sites d'annonces spécifiques existent, dont
nous pouvons vous fournir la liste recommandée selon le type de bien
concerné.
Il est très important de réactualiser
vos annonces régulièrement, en plus de prendre les options de
remise en avant. Changer votre photographie principale, en remplacer
d'autres, est recommandé également. Il ne faut absolument pas que le
bien que vous proposez puisse paraître suspect de quoi que ce soit en
restant figé trop longtemps dans des annonces vues et revues.
N'oubliez-pas non plus que si des contacts fiables ne se font pas à
court terme, c'est qu'il y a un problème à la base. Il faut se
préoccuper duquel et y remédier rapidement.