En conclusion nous dirons : à l'ère du numérique,
vendre sans agence est une affaire de motivation personnelle avant
tout. Le recours à un professionnel peut être un avantage, comme un
handicap (risque important de faire un mauvais choix). L'acheteur
sait ce qu'il veut, et personne ne le
forcera à acheter ce qu'il ne veut pas. C'est tout simple !
Pour trouver un bien qui correspond à ce qu'il veut, il faut seulement
qu'il ait connaissance de ce qui est à vendre dans ses critères de
recherche, et pour faire sa sélection, qu'il puisse disposer des
informations nécessaires et de visuels complets de bonne qualité. Ce
que peu de professionnels apportent : ils ne fournissent pas souvent
les éléments vitaux que l'on vient de citer, en oublient certains, par
peur d'être évincés, (localisation du bien, photos des extérieurs
visibles de la rue, etc...), ou par laxisme (travail bâclé). Ils sont
pointés du doigt par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence,
de la consommation et de la répression des fraudes), qui a constaté
que plus de 60% des annonces émanant
d'agences immobilières présentent des signes d’anomalies : surface
Carrez inexacte, indisponibilité du bien ou encore absence de la note
DPE. Elles osent pourtant mettre en avant l'argument de la sécurité
pour l'acheteur et le vendeur, chose qu'en réalité seul le notaire
peut garantir...
Pour un propriétaire-vendeur avisé, qui s'y est bien préparé, il n'est
donc pas difficile de faire aussi bien sinon
mieux que beaucoup de professionnels (enfin étiquetés comme
tels...). Hormis dans le registre du haut de gamme, où le savoir-faire
d'un (vrai) professionnel spécialisé dans ce registre, son accès à des
réseaux et à des sites d'annonces spécifiques, sa notoriété, sont
irremplaçables.
Pour les biens immobiliers exploités commercialement, l'avantage va indéniablement à la vente directe. Il faut seulement connaître les supports de diffusion les plus adéquats pour chaque secteur d'activité et savoir y exposer une synthèse objective de tous les points importants de l'exploitation.
Du bien relativement basique, jusqu'au bien de gamme moyenne, (200/300 KE), un particulier motivé et jouissant de toutes ses facultés peut sans problème faire aussi bien sinon mieux que la plupart des professionnels, s'il a connaissance de la bonne marche à suivre et si il s'y conforme. C'est pourquoi le fait qu'autant de propriétaires recourent encore à leurs services reste un mystère pour nous (???).
Pour les biens d'un certain niveau de prix, (au delà de 300/350 KE), la condition sine qua non du succès, en plus de s'enquérir de la bonne méthode, est de se donner les moyens de bénéficier des outils de communication et des supports de diffusion nécessaires pour toucher la catégorie d'acheteurs adéquate, nonobstant le handicap du non-accès à certains sites d'annonces dédiés aux gros budgets.
Pour les biens de luxe, de prestige ou d'exception (à l'approche et au delà d'une valeur d'1 M€), la vente directe est aléatoire, et le recours à un professionnel de la chose est recommandé. D'autre part, dans ce registre, les profils des vendeurs sont moins sensibles aux honoraires élevés et ont souvent d'autres raisons pour déléguer la tâche. Mais sur ce segment de marché aussi les prétendants sont nombreux, et l'efficacité pas toujours au rendez-vous. D'autant que les meilleurs professionnels du haut de gamme sont plutôt concentrés sur les régions qui attirent les gros budgets...
Ce qui qui nous a motivé à développer ce site, c'est notre aversion
envers le mode de fonctionnement actuel des
professionnels de l'immobilier, qui fait sourire jusqu'aux Belges
(bien moins mauvais que nous sur le sujet) : un système
d'intermédiation devenu un stupéfiant
brouillamini dans lequel défile un nombre incommensurable
d'agents commerciaux formés en accéléré pour pratiquer ce qu'est
devenue l'activité principale du métier : la
chasse aux mandats. Activité exercée dans un territoire où la
moindre pièce de gibier est traquée sans répit par une armada de
chasseurs en tous genres. Des prospecteurs itinérants asservis à des
pseudo-agents immobiliers ou à des réseaux (une carte
T qui a le don d'ubiquité) qui sont abonnés à des sites
d'annonces qui les ont rendus eux-même dépendants en les supplantant
pour la communication, et qui ont vu leur rôle réduit à leur
transmettre, (via leur plateforme de gestion prestataire...), les
données relatives à chaque bien dont un propriétaire leur a confié la
vente, persuadé de ne pas y arriver sans eux. Dès le premier contact
ils s'empressent de chaperonner chez le vendeur qui les a mandatés un
internaute égaré auquel on a fourni le minimum d'informations de peur
qu'il ne trouve le chemin tout seul, et qui la plupart du temps
cherche tout autre chose que ce qu'on lui fait visiter...
Coût de ce service de GPS : l'équivalent d'un
tour du monde de plusieurs mois, ou
d'une voiture neuve de plus ou moins haut de gamme ! Une
ponction démesurée quand on sait que le plus gros travail : la
rédaction de l'acte de vente, quand ce n'est pas le compromis, (c'est
d'ailleurs préférable pour sa solidité juridique...), va être fait par
le véritable homme de l'art : le notaire, moyennant des honoraires
bien moindres, réglementés...
Une pratique qui perdure à cause du faible taux de conversion de leurs
mandats en ventes effectives : une vente devant compenser le coût de
toutes celles qu'ils ne feront pas. Un système qui, selon nous, avec
toutes ses lacunes infligées (et facturées) à ses clients, est en
phase terminale d'auto-destruction massive. A quand un Big
Bang salutaire qui remettra de l'ordre dans ce chaos ?...
Aux Etats-unis, où pourtant les agents immobiliers sont
rois, et où 95% des transactions se font
par leur biais, en mandats exclusifs principalement, ce qui permet le
très efficace MLS (Multiple listing system) :
l'échange de données entre cabinets immobiliers, (que le système
français est toujours incapable de mettre en place sérieusement), de
nouveaux concepts commencent à prendre des parts de marché. Et
notamment avec des projets initiés par des français !
Aussi il nous est difficile de croire que le monde de l'immobilier, ayant perdu la maitrise de ses supports de
communication, et donc le monopole sur celle-ci, (le temps où
les vitrines sur rue et la publicité-presse étaient reines est bien
révolu), pourra échapper longtemps à une remise en cause de fond.
Combien de temps encore avant une série télévisée mettant en scène un
agent immobilier habillé en Columbo (efficacité en moins) ?...
Depuis quelque temps nous assistons à l'éclosion d'une
nouvelle génération d'agences qui ont coutume de se qualifier de "neo-agences" ou "agences
digitales" : immoinov.fr, imop.fr,
lesagencesdepapa.fr, immo-pop.com, homki-immobilier.com,
proprioo.fr, imkiz.com, beemmo.fr, visitemonbien.com, welmo.fr,
promup.com, proprilib.fr, majordhom.fr, abriculteurs.com, etc...
Ces structures agissent sous couvert d'une carte professionnelle avec
le système des mandats, ou bien seulement en qualité de prestataires
de services. La plupart se prévalent d'honoraires forfaitaires très inférieurs aux commissions habituelles,
variant avec les prestations fournies. Attention
: ces honoraires sont souvent dûs même si la vente du bien
est faite par un autre canal que le leur. La facture/contrat est
adressée au notaire dès qu'ils ont connaissance des coordonnées de
celui-ci, ou vent de la signature d'un compromis.
Actuellement, seules quelques grandes villes sont
ciblées par ce genre de structures. Il semble qu'elles aient du mal
à étendre leur influence hors des grandes agglomérations. Mais des
entreprises plus solides pourraient émerger un jour et représenter
une alternative digne d'intérêt à ceux qui ne
veulent pas s'impliquer du tout dans leur transaction, et
éviter les commissions exhorbitantes du système classique. Ceux
qui vendent un bien situé dans le haut de gamme pourraient
aussi y trouver un intérêt, en bénéficiant à bon compte de la pleine
efficacité d'un digital exploité au mieux tout au long de la
transaction, et d'une visibilité accrue sur des plateformes d'un
nouveau genre. Les tentatives de contact que nous avons initiées
avec celles déjà existantes ont toutes abouti à une dérobade qui
interroge... A ce jour, c'est donc plutôt la circonspection qui est
de mise envers ces nouvelles venues...
Voir cette présentation de la "Proptech" illustrant les ambitions des start-ups qui sont en train de plancher sur la meilleure stratégie à mettre en oeuvre pour remplacer un système à bout de souffle, et qui seront difficiles à contenir dans le temps...