En conclusion nous dirons : à l'ère du numérique, vendre sans agence est une affaire de motivation personnelle avant tout. S'il s'y est bien préparé, et hormis dans le registre du très haut de gamme, tout un chacun jouissant de ses pleines facultés intellectuelles peut facilement faire aussi bien que les bons professionnels (devenus rares), et mieux que tous les autres (innombrables). L'acheteur sait ce qu'il veut, et personne ne le forcera à acheter ce qu'il ne veut pas. C'est tout simple ! Pour trouver un bien qui correspond à ce qu'il veut, il faut seulement qu'il ait connaissance de ce qui est à vendre dans ses critères de recherche, et pour faire sa sélection, qu'il puisse disposer des informations nécessaires et de visuels complets de bonne qualité. Ce que, pardoxalement, peu de professionnels apportent. Ils sont d'ailleurs pointés du doigt par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), qui a constaté que plus de 60% des annonces émanant d'agences immobilières présentent des signes d’anomalies : surface Carrez inexacte, indisponibilité du bien ou encore absence de la note DPE. Les bénéfices à s'exonérer de leurs services sont donc avérés et multiples...
Cotoyer les acteurs de ce système, de par nos prestations
en photographie immobilière, nous y a rendu peu à peu réfractaires et
enclins à encourager les propriétaires à s'en émanciper. Un
stupéfiant brouillamini, c'est ce que nous semble être devenu
ce système, dans lequel défile un nombre incommensurable d'agents
commerciaux formés en accéléré pour pratiquer ce qu'est devenue
l'activité principale du métier : la chasse aux
mandats. Activité exercée dans un territoire où la moindre
pièce de gibier est traquée sans répit par une armada de chasseurs à
l'affût, sous l'égide de structures créées spécialement à cet effet.
Des prospecteurs itinérants asservis à des pseudo-agents immobiliers
ou à des réseaux (une carte T qui a le
don d'ubiquité) qui sont abonnés à des sites d'annonces qui les ont
rendus eux-même dépendants en les supplantant pour la communication,
et qui ont vu leur rôle réduit à leur transmettre, (via leur
plateforme de gestion qui les exploite...), les données relatives à
chaque bien dont un propriétaire leur a confié la vente, persuadé de
ne pas y arriver sans eux. Dès le premier contact ils s'empressent de
chaperonner chez le vendeur qui les a mandatés un internaute égaré
auquel on a fourni le minimum d'informations de peur qu'il ne trouve
le chemin tout seul, et qui la plupart du temps cherche tout autre
chose que ce qu'on lui fait visiter...
Coût de ce service de GPS : l'équivalent d'un
tour du monde de plusieurs mois, ou
d'une voiture neuve de plus ou moins haut de gamme ! Une
ponction démesurée quand on sait que le plus gros travail : la
rédaction de l'acte de vente, quand ce n'est pas le compromis, (c'est
d'ailleurs préférable pour sa solidité juridique...), va être fait par
le véritable homme de l'art : le notaire, moyennant des honoraires
bien moindres, réglementés...
Un système dont nous pensons qu'il est salutaire d'échapper quant on
n'est pas contraint à s'y abandonner pour des raisons majeures. Avec
toutes ses lacunes infligées (et facturées) à ses clients, on ne peut
que penser que cette machine infernale est en phase terminale
d'auto-destruction massive, et qu'un Big Bang
salvateur se produira prochainement.
L’Autorité de la concurrence a été saisie par le
ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté
industrielle et numérique d’une demande d’avis concernant le
fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière. Son rapport à été rendu public le 02 juin
2023.
Sans concession vis-à-vis du système actuel, très complet, il est
assorti de préconisations de modifications très concrètes du mode de
fonctionnement de tout ce qui touche à l'activité d'entremise
immobilière, avec notamment une refonte des modalités d'application
de la loi Hoguet. Un dépoussiérage en projet ou un rapport sans
suite de plus ?...
Vous trouverez ci-dessous les liens menant à ce rapport : l'un en
version courte, synthétisé, (pour les gens pressés), l'autre en
version intégrale (lecture vivement recommandée).
En Espagne et aux Pays Bas, tout un chacun peut
revendiquer le statut de professionnel de l'immobilier sans
conditions. L'accès à la profession est libre et personne ne s'en
plaint ni s'en trouve lésé parmi les acheteurs et les vendeurs...
Aux Etats-unis, où pourtant les agents immobiliers sont rois, et où
95% des transactions se font par leur
biais, en mandats exclusifs principalement, ce qui permet le très
efficace MLS (Multiple listing system) :
l'échange de données entre cabinets immobiliers, (que le système
français est toujours incapable de mettre en place sérieusement), de
nouveaux concepts commencent à prendre des parts de marché. Et
notamment avec des projets initiés par des français !
Apparemment les choses bougent partout, alors il n'est pas interdit
de rêver...
Ci-après vous trouverez les liens vers le "fumeux" rapport de l'Autorité de la concurrence : l'un, version synthétisée (pour les gens pressés), et l'autre, version complète (lecture vivement recommandée)...
Rapport de l'AC synthétisé Le rapport version intégrale
Depuis quelque temps nous assistons à l'éclosion d'une
nouvelle génération d'agences qui ont coutume de se qualifier de "neo-agences" ou "agences
digitales" : immoinov.fr, imop.fr,
lesagencesdepapa.fr, immo-pop.com, homki-immobilier.com,
proprioo.fr, imkiz.com, beemmo.fr, visitemonbien.com, welmo.fr,
promup.com, proprilib.fr, majordhom.fr, abriculteurs.com,
vendezseulimmo.fretc...
Ces structures agissent sous couvert d'une carte professionnelle
avec le système des mandats, ou bien seulement en qualité de
prestataires de services. La plupart se prévalent d'honoraires
forfaitaires très inférieurs aux commissions
habituelles, variant avec les prestations fournies.
Attention : ces honoraires sont souvent
dûs même si la vente du bien est faite par un autre canal que le
leur, et c'est un point qui n'est pas toujours bien présenté à la
signature du contrat. Contrat qu'il est impératif d'éplucher dans
les moindres détails avant de s'engager, car ici comme ailleurs, les
risques de se faire abuser ne manqueront pas...
Actuellement, il semble que ces structures aient du mal
à étendre leur influence et leur réseau de représentants hors des
grandes agglomérations. Mais des entreprises plus solides pourraient
émerger un jour et représenter une alternative digne d'intérêt à ceux qui ne veulent pas s'impliquer du tout
dans leur transaction, tout en évitant les commissions exhorbitantes
du système classique. Ceux qui vendent un bien
situé dans le haut de gamme pourraient aussi y trouver un
intérêt, en bénéficiant à bon compte de la pleine efficacité d'un
digital exploité au mieux tout au long de la transaction, et d'une
visibilité accrue sur des plateformes d'un nouveau genre.
Les tentatives de contact initiées avec celles déjà
existantes pour en savoir plus ont toutes abouti à une dérobade qui pose question. Une
grande prudence s'impose aux vendeurs avant de s'engager avec l'une
d'entre elles. Ne jamais renoncer par écrit à la clause de délai de
rétractation, (une pratique existante malgré qu'elle soit
illégale...).
A ce jour, même si tout cela semble être au stade du banc d'essai, nous sommes persuadés qu'un jour s'imposera une nouvelle génération de prestataires sérieux et bien intentionnés, qui rendra caduc le système actuel, avec des formules "sur mesure", honnêtes, efficientes, qui répondront enfin aux besoins réels des vendeurs, à l'ère du digital...
Voir cette présentation de la "Proptech" illustrant les ambitions des start-ups qui sont en train de plancher sur la meilleure stratégie à mettre en oeuvre pour remplacer un système à bout de souffle, et qui seront difficiles à contenir dans le temps...