La synthèse de tout cela

Illustration compression

Rien ne vaut le circuit court

En conclusion nous dirons : à l'ère du numérique, vendre sans agence est une affaire de motivation personnelle avant tout. Hormis pour les biens spécifiques de grande valeur, dont la vente requiers un savoir-faire et l'accès à certains réseaux, le recours à un professionnel n'apporte rien par rapport à un propriétaire qui vend lui-même, contrairement à la légende entretenue, sauf qu'il fait le travail à la place de celui-ci : une tâche simple quand elle est bien appréhendée. L'acheteur sait ce qu'il veut, et personne ne le forcera à acheter ce qu'il ne veut pas. C'est tout simple ! Pour trouver un bien qui correspond à ce qu'il veut, il faut seulement qu'il ait connaissance de ce qui est à vendre dans ses critères de recherche, et pour faire sa sélection, qu'il puisse disposer des informations nécessaires et de visuels complets de bonne qualité. Ce que les agences ne leur apportent pas : elles ne fournissent pas souvent les éléments vitaux que l'on vient de citer, en oublient certains, par peur d'être évincées (localisation du bien, photos des extérieurs visibles de la rue, etc...), ou par laxisme (travail bâclé). Elles sont pointées du doigt par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), qui a constaté que plus de 60% des annonces émanant d'agences immobilières présentent des signes d’anomalies : surface Carrez inexacte, indisponibilité du bien ou encore absence de la note DPE. Elles osent pourtant avancer l'argument de la sécurité pour l'acheteur et le vendeur, chose que seul le véritable homme de l'art peut garantir : le notaire...

Concernant la vente directe

Des difficultés graduées

Pour les biens immobiliers exploités commercialement, l'avantage va indéniablement à la vente directe. Il faut seulement connaître les supports de diffusion les plus adéquats pour chaque secteur d'activité et savoir y exposer une synthèse objective de tous les points importants de l'exploitation.

Du bien relativement basique, jusqu'au bien de gamme moyenne, (200/250 KE), un particulier motivé et jouissant de toutes ses facultés peut sans problème faire aussi bien sinon mieux que la plupart des professionnels, s'il a connaissance de la bonne marche à suivre et si il s'y conforme. C'est pourquoi le fait qu'autant de propriétaires recourent encore à leurs services reste un mystère pour nous (???).

Pour les biens d'un certain niveau de prix, (au delà de 300/350 KE), la condition sine qua non du succès, en plus de s'enquérir de la bonne méthode, est de se donner les moyens de bénéficier des outils de communication et des supports de diffusion nécessaires pour toucher la catégorie d'acheteurs adéquate, nonobstant le handicap (très relatif) du non-accès à certains sites d'annonces.

Pour les biens de luxe, de prestige ou d'exception (au delà d'une valeur d'1 M€), la vente directe est aléatoire, et le recours à un professionnel de la chose est recommandé. D'autre part, dans ce registre, les profils d'acheteurs et de vendeurs sont moins sensibles aux honoraires élevés et ont souvent d'autres raisons pour déléguer la tâche. Mais sur ce segment de marché aussi les prétendants sont nombreux, et l'efficacité pas toujours au rendez-vous. D'autant que les meilleurs professionnels du haut de gamme sont plutôt concentrés sur les régions qui attirent les gros budgets...

Un peu de prospective...

Illustration du Big Bang

Un Big Bang imminent ?

Illustration cerveaux qui se font des noeuds

Un débrouillage qui s'impose

Ce qui qui nous a motivé à développer des prestations d'assistance à la vente immobilière, c'est notre aversion rédhibitoire envers le mode de fonctionnement actuel des professionnels de l'immobilier, qui fait sourire jusqu'aux Belges (bien moins mauvais que nous sur le sujet) : un système d'intermédiation devenu un stupéfiant brouillamini dans lequel défile un nombre incommensurable d'agents commerciaux formés en accéléré pour pratiquer ce qu'est devenue l'activité principale du métier : la chasse aux mandats. Activité exercée dans un territoire où la moindre pièce de gibier est traquée sans répit par une armada de chasseurs en tous genres. Des travailleurs itinérants asservis à des pseudo-agents immobiliers ou à des réseaux (une carte T qui a le don d'ubiquité) qui sont abonnés à des sites d'annonces qui les ont rendus eux-même dépendants en les supplantant pour la communication, et qui ont vu leur rôle réduit à leur transmettre, (via leur plateforme de gestion prestataire...), les données relatives à chaque bien dont un propriétaire leur a confié la vente, persuadé de ne pas y arriver sans eux. Dès le premier contact ils s'empressent de chaperonner chez le vendeur qui les a mandatés un internaute égaré auquel on a fourni le minimum d'informations de peur qu'il ne trouve le chemin tout seul, et qui la plupart du temps cherche tout autre chose que ce qu'on lui montre...
Coût de ce service de GPS : l'équivalent d'un tour du monde de plusieurs mois, ou d'une voiture neuve de plus ou moins haut de gamme ! Une ponction démesurée quand on sait que le plus gros travail : la rédaction de l'acte de vente, quand ce n'est pas le compromis, (c'est d'ailleurs préférable pour sa solidité juridique...), va être fait par le véritable homme de l'art : le notaire, moyennant des honoraires bien moindres, réglementés...
Une pratique qui perdure à cause du faible taux de conversion de leurs mandats en ventes effectives : une vente devant compenser le coût de toutes celles qu'ils ne feront pas. Un système qui, selon nous, avec toutes ses lacunes infligées (et facturées) à ses clients, est en phase terminale d'auto-destruction massive. A quand un Big Bang salutaire qui remettra de l'ordre dans ce chaos ?...

Des signes avant-coureurs

Aux Etats-unis, où pourtant les agents immobiliers sont rois, et où 95% des transactions se font par leur biais, en mandats exclusifs principalement, ce qui permet le très efficace MLS (Multiple listing system) : l'échange de données entre cabinets immobiliers, (que le système français est toujours incapable de mettre en place sérieusement), de nouveaux concepts commencent à prendre des parts de marché. Et notamment avec des projets initiés par des français !
Aussi il nous est difficile de croire que le monde de l'immobilier, ayant perdu la maitrise de ses supports de communication, et donc le monopole sur celle-ci, (le temps où les vitrines sur rue et la publicité-presse étaient reines est bien révolu), pourra échapper longtemps à une remise en cause de fond. Combien de temps encore avant une série télévisée mettant en scène un agent immobilier habillé en Columbo (efficacité en moins) ?...

De premières tentatives

Une nouvelle génération

Depuis quelque temps nous assistons à l'éclosion d'une nouvelle génération d'agences qui ont coutume de se qualifier de "neo-agences" ou "agences digitales" : immoinov.fr, imop.fr, lesagencesdepapa.fr, immo-pop.com, homki-immobilier.com, proprioo.fr, imkiz.com, beemmo.fr, visitemonbien.com, welmo.fr, promup.com, proprilib.fr, majordhom.fr, abriculteurs.com, etc...
Ces structures agissent sous couvert d'une carte professionnelle avec le système des mandats, ou bien seulement en qualité de prestataires de services. La plupart se prévalent d'honoraires forfaitaires très inférieurs aux commissions habituelles, variant avec les prestations fournies. Attention : ces honoraires sont souvent dûs même si la vente du bien est faite par un autre canal que le leur. La facture/contrat est adressée au notaire dès qu'ils ont connaissance des coordonnées de celui-ci, ou vent de la signature d'un compromis.

Quel avenir pour ces structures ?

Actuellement, seules quelques grandes villes sont ciblées par ce genre de structures. Il semble qu'elles aient du mal à étendre leur influence hors des grandes agglomérations. Mais des entreprises plus solides pourraient émerger un jour et représenter une alternative digne d'intérêt à ceux qui ne veulent pas s'impliquer du tout dans leur transaction, et éviter les commissions exhorbitantes du système classique. Ceux qui vendent un bien situé dans le haut de gamme pourraient aussi y trouver un intérêt, en bénéficiant à bon compte de la pleine efficacité d'un digital exploité au mieux tout au long de la transaction, et d'une visibilité accrue sur des plateformes d'un nouveau genre. Les tentatives de contact que nous avons initiées avec celles déjà existantes ont toutes abouti à une dérobade qui interroge... A ce jour, c'est donc plutôt la circonspection qui est de mise envers ces nouvelles venues...

Illustration mécanique dans cerveau

La Proptech

Voir cette présentation de la "Proptech" illustrant les ambitions des start-ups qui sont en train de plancher sur la meilleure stratégie à mettre en oeuvre pour remplacer un système à bout de souffle, et qui seront difficiles à contenir dans le temps...

La "Proptech" vue par IMMO 2

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