La synthèse de tout cela

Illustration compression

Tout est affaire de motivation

En conclusion nous dirons : à l'ère du numérique, vendre sans agence est une affaire de motivation personnelle avant tout. S'il s'y est bien préparé, et hormis dans le registre du très haut de gamme, tout un chacun jouissant de ses pleines facultés intellectuelles peut facilement faire aussi bien que les bons professionnels (devenus rares), et mieux que tous les autres (innombrables). L'acheteur sait ce qu'il veut, et personne ne le forcera à acheter ce qu'il ne veut pas. C'est tout simple ! Pour trouver un bien qui correspond à ce qu'il veut, il faut seulement qu'il ait connaissance de ce qui est à vendre dans ses critères de recherche, et pour faire sa sélection, qu'il puisse disposer des informations nécessaires et de visuels complets de bonne qualité. Ce que, pardoxalement, peu de professionnels apportent. Ils sont d'ailleurs pointés du doigt par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), qui a constaté que plus de 60% des annonces émanant d'agences immobilières présentent des signes d’anomalies : surface Carrez inexacte, indisponibilité du bien ou encore absence de la note DPE. Les bénéfices à s'exonérer de leurs services sont donc avérés et multiples...

Illustration du Big Bang

Un Big Bang imminent ?

Illustration cerveaux qui se font des noeuds

Un débrouillage qui s'impose

Cotoyer les acteurs de ce système, de par nos prestations en photographie immobilière, nous y a rendu peu à peu réfractaires et enclins à encourager les propriétaires à s'en émanciper. Un stupéfiant brouillamini, c'est ce que nous semble être devenu ce système, dans lequel défile un nombre incommensurable d'agents commerciaux formés en accéléré pour pratiquer ce qu'est devenue l'activité principale du métier : la chasse aux mandats. Activité exercée dans un territoire où la moindre pièce de gibier est traquée sans répit par une armada de chasseurs à l'affût, sous l'égide de structures créées spécialement à cet effet. Des prospecteurs itinérants asservis à des pseudo-agents immobiliers ou à des réseaux (une carte T qui a le don d'ubiquité) qui sont abonnés à des sites d'annonces qui les ont rendus eux-même dépendants en les supplantant pour la communication, et qui ont vu leur rôle réduit à leur transmettre, (via leur plateforme de gestion qui les exploite...), les données relatives à chaque bien dont un propriétaire leur a confié la vente, persuadé de ne pas y arriver sans eux. Dès le premier contact ils s'empressent de chaperonner chez le vendeur qui les a mandatés un internaute égaré auquel on a fourni le minimum d'informations de peur qu'il ne trouve le chemin tout seul, et qui la plupart du temps cherche tout autre chose que ce qu'on lui fait visiter...
Coût de ce service de GPS : l'équivalent d'un tour du monde de plusieurs mois, ou d'une voiture neuve de plus ou moins haut de gamme ! Une ponction démesurée quand on sait que le plus gros travail : la rédaction de l'acte de vente, quand ce n'est pas le compromis, (c'est d'ailleurs préférable pour sa solidité juridique...), va être fait par le véritable homme de l'art : le notaire, moyennant des honoraires bien moindres, réglementés...
Un système dont nous pensons qu'il est salutaire d'échapper quant on n'est pas contraint à s'y abandonner pour des raisons majeures. Avec toutes ses lacunes infligées (et facturées) à ses clients, on ne peut que penser que cette machine infernale est en phase terminale d'auto-destruction massive, et qu'un Big Bang salvateur se produira prochainement.

Des signes avant-coureurs

Le rapport de l'Autorité de la concurrence

L’Autorité de la concurrence a été saisie par le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique d’une demande d’avis concernant le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière. Son rapport à été rendu public le 02 juin 2023.
Sans concession vis-à-vis du système actuel, très complet, il est assorti de préconisations de modifications très concrètes du mode de fonctionnement de tout ce qui touche à l'activité d'entremise immobilière, avec notamment une refonte des modalités d'application de la loi Hoguet. Un dépoussiérage en projet ou un rapport sans suite de plus ?...
Vous trouverez ci-dessous les liens menant à ce rapport : l'un en version courte, synthétisé, (pour les gens pressés), l'autre en version intégrale (lecture vivement recommandée).

L'exemple d'autres pays

En Espagne et aux Pays Bas, tout un chacun peut revendiquer le statut de professionnel de l'immobilier sans conditions. L'accès à la profession est libre et personne ne s'en plaint ni s'en trouve lésé parmi les acheteurs et les vendeurs...
Aux Etats-unis, où pourtant les agents immobiliers sont rois, et où 95% des transactions se font par leur biais, en mandats exclusifs principalement, ce qui permet le très efficace MLS (Multiple listing system) : l'échange de données entre cabinets immobiliers, (que le système français est toujours incapable de mettre en place sérieusement), de nouveaux concepts commencent à prendre des parts de marché. Et notamment avec des projets initiés par des français !
Apparemment les choses bougent partout, alors il n'est pas interdit de rêver...

Ci-après vous trouverez les liens vers le "fumeux" rapport de l'Autorité de la concurrence : l'un, version synthétisée (pour les gens pressés), et l'autre, version complète (lecture vivement recommandée)...

Rapport de l'AC synthétisé Le rapport version intégrale

De premières ébauches

Une nouvelle génération

Depuis quelque temps nous assistons à l'éclosion d'une nouvelle génération d'agences qui ont coutume de se qualifier de "neo-agences" ou "agences digitales" : immoinov.fr, imop.fr, lesagencesdepapa.fr, immo-pop.com, homki-immobilier.com, proprioo.fr, imkiz.com, beemmo.fr, visitemonbien.com, welmo.fr, promup.com, proprilib.fr, majordhom.fr, abriculteurs.com, vendezseulimmo.fretc...
Ces structures agissent sous couvert d'une carte professionnelle avec le système des mandats, ou bien seulement en qualité de prestataires de services. La plupart se prévalent d'honoraires forfaitaires très inférieurs aux commissions habituelles, variant avec les prestations fournies.
Attention : ces honoraires sont souvent dûs même si la vente du bien est faite par un autre canal que le leur, et c'est un point qui n'est pas toujours bien présenté à la signature du contrat. Contrat qu'il est impératif d'éplucher dans les moindres détails avant de s'engager, car ici comme ailleurs, les risques de se faire abuser ne manqueront pas...

Quel avenir pour ces structures ?

Actuellement, il semble que ces structures aient du mal à étendre leur influence et leur réseau de représentants hors des grandes agglomérations. Mais des entreprises plus solides pourraient émerger un jour et représenter une alternative digne d'intérêt à ceux qui ne veulent pas s'impliquer du tout dans leur transaction, tout en évitant les commissions exhorbitantes du système classique. Ceux qui vendent un bien situé dans le haut de gamme pourraient aussi y trouver un intérêt, en bénéficiant à bon compte de la pleine efficacité d'un digital exploité au mieux tout au long de la transaction, et d'une visibilité accrue sur des plateformes d'un nouveau genre.
Les tentatives de contact initiées avec celles déjà existantes pour en savoir plus ont toutes abouti à une dérobade qui pose question. Une grande prudence s'impose aux vendeurs avant de s'engager avec l'une d'entre elles. Ne jamais renoncer par écrit à la clause de délai de rétractation, (une pratique existante malgré qu'elle soit illégale...).

L'optimisme est de rigueur...

A ce jour, même si tout cela semble être au stade du banc d'essai, nous sommes persuadés qu'un jour s'imposera une nouvelle génération de prestataires sérieux et bien intentionnés, qui rendra caduc le système actuel, avec des formules "sur mesure", honnêtes, efficientes, qui répondront enfin aux besoins réels des vendeurs, à l'ère du digital...

Illustration mécanique dans cerveau

La Proptech

Voir cette présentation de la "Proptech" illustrant les ambitions des start-ups qui sont en train de plancher sur la meilleure stratégie à mettre en oeuvre pour remplacer un système à bout de souffle, et qui seront difficiles à contenir dans le temps...

La "Proptech" vue par IMMO 2

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